|
Земельно-имущественные отношения
В помощь собственнику
Что необходимо знать собственникам при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Во-первых, собственнику земельного участка для того, чтобы продать его необходимо иметь на руках надлежащим образом оформленные документы на право собственности на участок.
Во-вторых, если земельный участок находится на территории Самарской области, то в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Законом Самарской области «О земле» высший орган государственной власти субъекта Российской Федерации (Самарская область в лице Правительства Самарской области), имеет преимущественное право покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения, за исключением случаев продажи с торгов.
Таким образом, собственник продаваемого земельного участка, обязан известить в письменной форме Правительство Самарской области о своем намерении продать земельный участок сельскохозяйственного назначения. В извещении необходимо указать цену участка и другие существенные условия договора. Извещение нужно вручить под расписку или направить заказным письмом с уведомлением о вручении (адрес Правительства Самарской области: 443006, г. Самара, ул. Молодогвардейская, 210).
Порядок реализации Самарской областью преимущественного права на приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения утвержден постановлением Правительства Самарской области от 24.01.2006 № 7.
Кроме того, в соответствии с Законом Самарской области «О земле» муниципальные образования в Самарской области в лице уполномоченных органов местного самоуправления (далее – органы местного самоуправления) обладают преимущественным правом покупки находящихся на территории соответствующих муниципальных образований земельных участков, в случае, если Самарская область отказалась от приобретения соответствующего земельного участка в пользу муниципального образования Самарской области.
Орган местного самоуправления соответствующего муниципального образования в Самарской области и продавец земельного участка должны быть в письменной форме уведомлены Правительством Самарской области о решении об отказе от приобретения земельного участка в пользу муниципального образования в Самарской области.
Если продавцом земельного участка направлено извещение о намерении продать земельный участок в органы местного самоуправления муниципального образования в Самарской области, орган местного самоуправления, получивший извещение, обязан направить Правительству Самарской области соответствующее извещение.
Следует особо отметить, что при продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки Самарская область в лице Правительства Самарской области имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Иными словами, что будет, если собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения продаст его физическому или юридическому лицу, не известив об этом органы власти субъекта Российской Федерации или муниципалитета? Такая сделка даже может пройти процедуру государственной регистрации, но Самарская область или орган местного самоуправления могут в течение года с момента регистрации такой сделки обратиться в суд и требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. После удовлетворения судом такого иска, земля перейдет в собственность Самарской области или в муниципалитет.
В-третьих, если в течение месяца Правительство Самарской области или орган местного самоуправления заявят о покупке участка по указанной в извещении цене, то собственнику надлежит заключить договор купли-продажи с ними, если не заявят, то в течение года земельный участок можно продать покупателю по цене не ниже указанной в извещении. Если за заявленную в извещении цену земельный участок не продается и собственник цену продажи участка снизит, то описанную выше процедуру необходимо начинать сначала.
Актуальные вопросы
«Новый оборот» в обороте сельскохозяйственных земель
С 1 июля текущего года на территории Российской Федерации в полном объеме вступил в силу Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения», который направлен на повышение эффективности использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, максимальное вовлечение в оборот таких земель.
Новый закон нацелен на изъятие в пользу государства земельной собственности тех лиц, которые скупили десятки и сотни гектаров земли и не используют или используют их не по назначению. Главной целью данного закона является задача заставить все пахотные земли работать, поскольку качество неиспользуемых земель постоянно ухудшается.
К наиболее существенным положениям закона можно отнести следующее:
1. Уточняется механизм изъятия земель ввиду их неиспользования.
Закон урегулировал порядок принудительного изъятия участков сельскохозяйственного назначения у собственника. Введена норма, согласно которой земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства. Законодатель постарался снизить коррупционные риски при применении этой нормы, определив, что признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации. При этом в указанный трехлетний срок не включается срок освоения сельскохозяйственных земель.
Кроме того, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если земельный участок используется с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительное ухудшение экологической обстановки. Критерии существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения, критерии значительного ухудшения экологической обстановки, также устанавливаются Правительством Российской Федерации. В данном случае конкретный срок нерационального использования земли, по истечении которого может осуществляться изъятие, законом не установлен.
Вместо налогового ужесточения, как меры «наказания» за нерадивое использование земель, как планировалось изначально, законом введена усиленная административная ответственность владельцев таких земель (граждан, должностных лиц, юридических лиц), которые не ведут сельскохозяйственных работ.
С 1 июля текущего года в связи с вступлением в полном объеме закона Кодекс об административных правонарушениях РФ дополнился новым составом «Неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом».
Данный состав правонарушения влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 до 5 тыс. рублей; на должностных лиц - от 4 до 6 тыс. рублей; на юридических лиц - от 80 до 100 тыс. рублей.
Закон предусматривает право органа исполнительной власти субъекта РФ обратиться в суд с требованием об изъятии неиспользуемого участка. При наличии указанных нарушений к собственнику участка сельскохозяйственного назначения сначала должны быть применены меры административной ответственности. Если выявленные нарушения не будут устранены, органы государственного контроля (Росреестр, Россельхознадзор) направляют материалы об этом в орган исполнительной власти субъекта РФ, который вправе будет обратиться в суд с требованием об изъятии участка и о его продаже с публичных торгов. В случае принятия судебного решения о принудительном изъятии земельного участка и о его продаже на публичных торгах исполнительный орган власти субъекта РФ должен обеспечить при необходимости проведение кадастровых работ и публичных торгов. Если торги признаны несостоявшимися, то земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене в течение 2-х месяцев со дня признания торгов несостоявшимися. Средства, вырученные от продажи участка, выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
2. Закон также направлен на упрощение процедуры заключения договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (в настоящее время не требуется подписание договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, всеми участниками такой собственности).
Закон закрепил правило, согласно которому договор аренды такого участка может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким участком.
Таким образом, получила законодательное закрепление практика Верховного Суда РФ по аналогичным ситуациям.
3. Важным нововведением Закона является наделение органов местного самоуправления (сельских поселений и городских округов) полномочиями по определению списков невостребованных земельных долей и обращению в суд о признании права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли.
Законом уточняется понятие «невостребованная земельная доля», предусматривается возможность отказа от собственности на такие земельные доли.
До 1 июля текущего года работа по невостребованным земельным долям проводилась органами государственной власти субъектов РФ.
Таким образом, в настоящее время органы местного самоуправления получают реальные рычаги воздействия на оборот земель сельскохозяйственного назначения. Логика государства понятна - органам местного самоуправления необходимо использовать все возможности для увеличения налогооблагаемой базы, поскольку земли являются важнейшей составляющей экономической базы местного самоуправления, источником формирования доходной части муниципального бюджета. Ухудшение качества земель в результате нарушения требований земельного законодательства неизбежно ведет к снижению кадастровой и рыночной стоимости земельных участков, что в среднесрочной перспективе может привести к снижению объемов поступлений в доходную часть бюджета от использования таких земель. В этой связи, особое значение приобретает надлежащее осуществление муниципального земельного контроля и государственного земельного контроля за использованием земель, своевременное выявление и устранение нарушений земельного законодательства, принятие мер к правонарушителям.
Таким образом, принятие закона позволило законодательно урегулировать вопросы прекращения прав на неиспользуемые земельные участки или земельные участки, использование которых осуществляется не по целевому назначению в составе земель сельскохозяйственного назначения, что являлось главной проблемой, препятствующей вовлечению таких земель в сельскохозяйственный оборот.
Руководитель управления
земельных и имущественных отношений министерства
К.М. Опельянц
| 
